Andorra: quan l’èxit és el teu pitjor enemic

El Principat fa tres anys que bat rècords immobiliaris. Preus disparats, hipoteques en màxims històrics i una llei que reescriu les regles per a l’inversor estranger. Entendre aquest mercat ja no és opcional per a qui es planteja establir-se o invertir a Andorra.

Hi ha una paradoxa en el model andorrà que cada cop és més difícil d’ignorar. El mateix règim fiscal que converteix el Principat en un dels destins més atractius d’Europa per a residents d’alt patrimoni —tipus màxims del 10% en IRPF i IS, absència d’impostos sobre successions i patrimoni, un IGI equivalent a l’IVA del 4,5%— és també el motor que ha convertit l’accés a l’habitatge en un problema estructural de primer ordre.

Les dades del Departament d’Estadística del Govern d’Andorra ho il·lustren amb precisió. En el segon trimestre de 2025, el preu mitjà del metre quadrat dels pisos va assolir els 4.498 euros, un 15,6% més que en el mateix període de l’any anterior. Al tancament de 2025, l’indicador global de preus se situava en 4.582 euros per metre quadrat, acumulant una revalorització del 47,2% des del 2019. Alhora, en els segments de més demanda, com Escaldes-Engordany, els valors oscil·len entre els 5.689 i els 7.135 euros per metre quadrat; i en les promocions de luxe, les xifres superen àmpliament aquests llindars. Per a qui busca context comparat: el preu mitjà anunciat per unitat en plataformes digitals va superar els 895.000 euros el 2025, amb un increment interanual proper al 34%.

El mercat, però, no només puja en preu; també ho fa en volum i intensitat. Al llarg de 2025, el nombre de transaccions immobiliàries totals va créixer un 35,3% respecte de l’exercici anterior, i el nombre de béns transmesos ho va fer un 37,3%. En el primer trimestre de l’any, el salt va ser de gairebé el 71% interanual, una xifra que en part respon a l’efecte rebot després de la moratòria d’inversió estrangera vigent entre setembre de 2023 i febrer de 2024. En qualsevol cas, les dades confirmen que la demanda és real, sostinguda i diversa, i el mercat hipotecari ho corrobora. De fet, per primera vegada des que hi ha registres comparables, Andorra va superar les 1.000 hipoteques concedides en un sol any, amb 1.064 operacions el 2025 (un 38,4% més que el 2024), per un valor total que va fregar els 832 milions d’euros, el doble que l’exercici precedent. A més, l’import mitjà de les hipoteques residencials va assolir els 401.591 euros.

Una oferta que no dona l’abast

Darrere d’aquesta escalada hi ha una equació de resolució complexa. L’oferta d’habitatge a Andorra és, per definició, inelàstica. No només perquè el sòl urbanitzable és escàs i està sotmès a normatives estrictes de protecció mediambiental, sinó perquè els projectes en desenvolupament triguen entre 18 i 24 mesos a completar-se, i la construcció es concentra majoritàriament en segments prèmium, que són els més rendibles, però els menys necessaris per a la majoria de la població resident. L’informe del Col·legi Professional d’Agents i Gestors Immobiliaris d’Andorra (AGIA) corresponent al gener de 2026 assenyala que l’oferta continua sent “molt reduïda en relació amb la demanda real del mercat”. Una fotografia que, llevat de reformes estructurals de calat, no canviarà de manera significativa en els pròxims dos o tres anys.

L’altra cara de la realitat és la pressió demogràfica. Andorra comptava amb 89.058 habitants a 31 de desembre de 2025 i registrava 40.928 llars al tancament del primer trimestre de 2026, un 3,4% més que en el mateix període de l’any anterior. Un ritme de creixement poblacional que triplica o quadruplica el dels països desenvolupats del seu entorn, impulsat en gran mesura pel mateix avantatge fiscal que fa atractiu el país per a l’inversor. La lògica és circular: la fiscalitat atrau persones, les persones demanden habitatge, l’habitatge escasseja i s’encareix, i l’encariment amenaça la sostenibilitat del model que va generar el creixement.

En el mercat del lloguer, les dades oficials del Sistema d’Indicadors de Contractes d’Arrendament (SICAR) que el Govern va presentar el novembre de 2025 ofereixen una imatge reveladora de la segmentació existent. El preu mitjà dels nous contractes signats el 2025 va ser de 18,19 euros per metre quadrat, amb una renda mensual mitjana de 1.338 euros. Però els contractes prorrogats —una part substancial del parc de lloguer— paguen de mitjana tot just 7,8 euros per metre quadrat. La diferència entre un inquilí que fa anys que és al seu pis i un que busca habitatge avui no és un matís: és de més del doble en termes de cost per metre quadrat. Els portals digitals, que reflecteixen el preu d’oferta, publicaven mitjanes de 26 euros per metre quadrat durant 2025. Són xifres que, confrontades amb un salari net mitjà d’entre 1.200 i 1.400 euros mensuals, expliquen per què molts treballadors del sector serveis o turístic opten per residir a l’altre costat de la frontera i travessar-la cada dia.

La Llei Òmnibus: un canvi de paradigma, no un ajust de marges

La resposta del Govern a la problemàtica de l’habitatge va arribar el març de 2025 amb l’aprovació de la Llei 5/2025, per al Creixement Sostenible i el Dret a l’Habitatge, coneguda com a Llei Òmnibus, en vigor des del 18 d’abril. En concret, la norma reescriu les condicions d’accés al mercat immobiliari andorrà per a l’inversor no resident, i convé llegir-la amb atenció abans de prendre qualsevol decisió.

Segons la legislació, els inversors estrangers poden adquirir, des d’aquella data, un màxim de dos pisos o apartaments, o bé un únic habitatge unifamiliar. Queda prohibida la compra d’immobles per a ús turístic o vacacional i la promoció immobiliària per a revenda. Les noves promocions hauran de destinar almenys el 50% de les unitats a habitatge assequible. En matèria fiscal, l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària (IEI) passa al 6% per al primer immoble i al 10% a partir del segon; s’apliquen recàrrecs del 10% sobre plusvàlues en vendes abans de dos anys i del 5% entre dos i cinc anys; i el tribut sobre habitatges buits es duplica fins als 100 euros per metre quadrat anuals. D’altra banda, a partir d’octubre de 2025, el Govern pot exigir la cessió temporal d’habitatges desocupats per integrar-los al parc de lloguer assequible i, de manera similar, els allotjaments d’ús turístic existents hauran de convertir-se en residència habitual entre 2028 i 2030.

El missatge de fons és clar: Andorra no tanca la porta a la inversió estrangera, però eleva l’estàndard del que considera inversió de valor. El capital que arriba només per especular amb la revalorització o per generar rendes turístiques a curt termini ja no troba les mateixes condicions que abans. En canvi, qui aposta per projectes a llarg termini amb impacte social, com el lloguer assequible, estructures de tinença estables i activitat econòmica real, té accés a bonificacions significatives. Això inclou, a més, una reducció del 90% en l’IEI per a immobles destinats a lloguer assequible durant deu anys. La recaptació de l’IEI va assolir els 7,39 milions d’euros en el primer semestre de 2025, el 80% de l’objectiu pressupostari anual, fet que dona una idea de la intensitat de l’activitat transaccional just abans que la nova regulació entrés en vigor.

El que es pot esperar en els pròxims anys

El consens entre analistes i operadors del mercat apunta a una moderació en el ritme de pujada de preus per al període 2026-2028, entorn del 4% anual. Tot plegat sense anticipar cap correcció brusca, llevat d’un xoc extern de magnitud, com una recessió a la zona euro o un enduriment sever dels tipus d’interès europeus. Els fonaments, a més, són sòlids: plena ocupació, salaris a l’alça, demanda internacional activa i un estoc de projectes en pipeline que començarà a materialitzar noves unitats a partir de 2027, tot i que concentrades en segments de preu elevat.

La variable crítica és la velocitat d’execució de les mesures de la Llei Òmnibus. La conversió obligatòria dels allotjaments turístics no es produirà fins al període 2028-2030; els efectes de la cessió forçosa d’habitatges buits sobre el parc disponible seran lents i parcials; i la reforma urbanística capaç de flexibilitzar el sòl edificable encara no està sobre la taula amb prou concreció. En aquest context, qui esperi que el mercat andorrà s’autoreguli sol o que els preus retrocedeixin per inèrcia, probablement esperarà en va.

Per què importa entendre bé aquest mercat

Per a l’inversor o el futur resident que considera Andorra com a destí patrimonial o fiscal, el moment actual exigeix una lectura més sofisticada que la d’anys anteriors. El Principat manté intactes els seus avantatges estructurals: seguretat jurídica, estabilitat política, una qualitat de vida difícilment replicable a aquest nivell de fiscalitat a Europa, i un PIB per càpita que el situa entre els més alts del continent. Però l’accés al mercat immobiliari té ara més capes de les que tenia durant l’última dècada, i les decisions mal informades sobre el règim fiscal del comprador, els límits d’adquisició i les obligacions associades a determinades estructures de tinença poden resultar molt costoses.

La diferència entre una operació eficient i una de problemàtica a l’Andorra de 2026 no rau només en el preu per metre quadrat ni en la parròquia escollida. Rau, cada vegada més, en el coneixement precís del marc regulatori vigent, en la capacitat d’anticipar-ne l’evolució i en comptar amb l’assessorament adequat per estructurar correctament la inversió o el procés d’establiment. Andorra continua sent una oportunitat real, però, com totes les oportunitats que valen la pena, exigeix ser abordada amb molt de criteri.